Краткие итоги развития рынка жилья в Петербурге в III квартале 2009 г.

Специалистами компании «Мир недвижимости» подготовлен краткий отчет о развитии рынка жилой недвижимости в Петербурге в III квартале 2009 г.

1. Спрос

Весь 2009-й год проходит без потрясений для рынка недвижимости. С января месяца стало понятно, что рынок оживает, активность восстанавливается. В первом квартале многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят запустить продажи. Эти действия подтолкнули население к покупкам квартир.

В середине года был сезонный спад спроса. Продажи в третьем квартале просели в самом его начале (июль), но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. Спрос вырос на 25% и поднялся только до уровней весны 2009 года. В итоге, за третий квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка 250 000 кв. м. Продается около 1500 квартир в месяц. Это в 1,5-2 раза ниже, чем в среднем в докризисный период. Тем не менее, общая нарастающая динамика в последние месяцы присутствует. Мы ожидаем, что в IV квартале будет продано не менее 300 000 кв. м. жилья. Каких-то более значительных всплесков спроса мы пока не ожидаем.
Самые популярные квартиры по запросам покупателей – это однокомнатные по стоимости около 2 000 000 рублей. Причем спрашивают в основном готовые дома. К сожалению, в Петербурге 1-комнатную квартиру готовом доме за такие деньги не купить. В лучшем случае – студию.

2. Предложение

Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. Ниже приведены все «распакованные» в этом году объекты (продажи на которых начались в 2009 году с нулевого цикла):

1. Рант – Актерский Олимп

2. 36 трест – Парус

3. Норман – Шушары

4. Арсенал – Девяткино

5. ЦДС – Бугры

6. ЦДС – Парковый

7. ЛенСпецСМУ – Талисман

8. Сигма – Бугры

9. Северный Город – Привилегия

Новые проекты, продажи на которых начались в 2009 году на высокой стадии готовности

10. ИПС – Английский бульвар

11. ГДСК – Каролина, на Народной улице

12. ЦДС – Дом на Октябрьской

Новые корпуса, поступившие в продажу в 2009 в «старых» проектах

13. ЛенСпецСМУ – Юбилейный (дополнительный корпус)

14. ГДСК – Долгоозерный (два дополнительных корпуса)

15. ГДСК – Пулковский Посад (два дополнительных корпуса)

16. ГДСК – Южный (два дополнительных корпуса)

17. Строительный трест – Учительская, 16 (дополнительный корпус)

18. Строительный трест – Коломяжский, 15 (дополнительный корпус)

19. Темп – на Бадаева (кирпичный корпус + панельный корпус)

Таким образом, заложено только 9 новых проектов, остальные уже находились в процессе строительства, но не продавались. В общей сложности за 2009 год были открыты продажи в проектах не более чем на 500 тыс. кв. м. жилья. Этот объем квартир реализуется сегодня за пол года.

Для сравнения, с 2003 по 2008 год в продажу выводилось от 2,2 до 2,8 млн. кв. м. жилья. Только в 2006 году был спад до 1,2 млн. кв. м. из-за изменения процедуры получения участков.

То есть предложение стремительно убывает и особенно в готовых домах. В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать 278 000 кв. м. жилья. Большая часть квартир можно отнести к не самым популярным (2 и 3-комнатные).

Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост. Не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.

3. Цены

Средние цены в третьем квартале снижались, но не значительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают. Для сравнения во втором квартале снижение составило в элите, бизнесе и эконом классе 8,8%, 6,2%, 5,9% соответственно.

Особенно сильно цены падали в апреле-мае этого года.

Сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику четвертого квартала, можно сказать, в нем, вероятна, не просто остановка цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10% и более). Конечно, не все последуют их примеру, но «первые ласточки» уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.

4. Анализ активности строительства

По итогам объезда объектов, находящихся в процессе строительства, были собраны следующие данные: отмечена динамика – 43,1%; изменений нет – 56,9%. Больше половины объектов не изменили своего фактического состояния в течении III квартала 2009 года. То есть видимых изменений за прошедший квартал на объекте строительства не наблюдается, даже если при этом на нем ведутся работы. Часть из этих объектов (30%) находится на завершающих этапах строительства и на них проводятся внутренние работы. На остальных же объектах стройка фактически стоит.

Илья Логинов,
директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости»